FAQ-Liste

F: Was hat sich mit dem neuen Baurecht geändert?
A: Bundesrat und Bundestag haben eine Reform des Werkvertragsrechts beschlossen. Mit dieser Gesetzesnovelle wird der Bauvertrag als Spezialfall des Werkvertrags im BGB geregelt. In diesem Zusammenhang hat der Gesetzgeber auch das Architektenrecht und Ingenieurrecht sowie das Bauträgerrecht als Sonderfälle des Werkvertrags normiert und  neuen Verbraucherbauvertrag eingeführt. Die beschlossenen Änderungen sind sehr umfassend und haben große Auswirkungen auf das Baugeschäft, insbesondere für die kleine und mittelständische Bauindustrie sowie für das Handwerk. Aber auch große Baukonzerne sind von der Gesetzesänderung betroffen. Eine ausführliche Beschreibung der Änderungen finden Sie hier.

F: Wann kommt das neue Baurecht?
A: Der Bundestag hat das Änderungsgesetz zur Einführung des neuen Bauvertragsrechts in der Sitzung vom 09.03.2017 beschlossen. Der Bundesrat hat diesem Gesetz am 31.03.2017 zugestimmt. Die neuen Regelungen treten am 01.01.2018 in Kraft.

F: Was muss ich als Handwerker oder Bauunternehmer beachten?
A: Das Baurecht wird umfassend reformiert. Dies wird mittelfristig auch Auswirkungen auf VOB/B-Bauverträge haben. Sie sollten prüfen lassen, ob Ihre Vertragsmuster noch aktuell sind und den neuen gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Insbesondere bei Verträgen mit Verbrauchern sind hier gegebenenfalls umfassende formale Anpassungen erforderlich. Außerdem sollten Sie sich durch eine kompetente Fachanwältin oder einen kompetenten Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht im neuen Bauvertragsrecht schulen lassen.

F: Was ändert sich für mich als Bauträger?
A: Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und die darin geregelten Beschränkungen bei Abschlagszahlungen gelten auch nach der Reform weiter. Im Übrigen sind die durch die Rechtsprechung zum Bauträgervertrag entwickelten Grundsätze nun gesetzlich geregelt. Danach soll auf die Grundstücksübertragung Kaufrecht und auf die Errichtungs- oder Umbaupflicht Werkvertragsrecht bzw. Bauvertragsrecht Anwendung finden. Bauträger haben zukünftig ganz besonders die Regelungen zum neuen Verbraucherbauvertrag zu beachten.

F: Welche Auswirkungen treffen mich als Architekten oder Ingenieur?
A: Der Architekten- und Ingenieurvertrag ist nun als eigener Vertragstyp geregelt, der aber überwiegend klarstellende Funktion hat. Neu ist die vom Gesetzgeber eingeführte „Zielfindungsphase“, in der die Planungsgrundlagen ermittelt und eine Kostenschätzung vorgelegt werden soll, wenn diese Unterlagen bei Beauftragung des Architekten oder Ingenieurs noch nicht vorhanden waren. Bei Scheitern dieser Phase steht beiden Parteien ein Sonderkündigungsrecht zu. Die Vergütungsfolgen richten sich grundsätzlich wie bisher nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Neu sind der Anspruch des Architekten oder Ingenieurs auf Teilabnahme seiner Leistungen nach der Ausführungsphase. Zugunsten der Architekten und Ingenieure hat der Gesetzgeber die seit langem als unbillig empfundene gesamtschuldnerische Haftung von ausführenden Auftragnehmern und Architekt bzw. Ingenieur  abgemildert. Danach besteht nun ein Vorrang der Inanspruchnahme des Ausführenden bei Ausführungsmängeln die der Objektüberwachung nicht aufgefallen sind.

F: Was ist bei Bauverträgen mit Verbrauchern zu beachten?
A: Bei Verbraucherbauverträgen sind nun besonders hohe formale Anforderungen zu beachten. So müssen Verbraucherbauverträge in Textform abgeschlossen sein und eine Baubeschreibung in Textform enthalten. Die Baubeschreibung muss die wesentlichen Inhalte zu Qualität, Preis und Terminen beinhalten. Zudem steht dem Verbraucher nun auch bei Bauverträgen ein Widerrufsrecht, wie dies z. B. bereits bei Fernabsatzverträgen oder Darlehnsverträgen der Fall ist, zu. Hinzu treten Sondervorschriften für Abschlagszahlungen und eine Pflicht zur Herausgabe von Planungsunterlagen.

F: Was ändert sich am Regress des Lieferanten wegen Mängeln bei Baustoffen?
A: Nach bisherigem Recht schuldete der Bauunternehmer, der mangelhafte Produkte in ein Gebäude einbaut, im Fall der Ersatzvornahme durch den Bauherrn auch die Erstattung der Ein- und Ausbaukosten. Diese Kosten konnte er aber regelmäßig nicht dem Lieferanten weiterbelasten, da dessen Leistungspflicht allein auf die Lieferung begrenzt war und sich nicht auf den Einbau erstreckte. Nach neuem Recht können diese Kosten jetzt auch an den Lieferanten durchgestellt werden.

F: Welche Änderungen gibt es bei der Abnahme?
A: Grundsätzlich kann der Besteller die Abnahme wegen wesentlicher Mängel der Bauleistung verweigern. Nach alter Rechtslage musste der Besteller die Abnahmeverweigerung wegen Mängeln nicht näher begründen. Nunmehr muss der Besteller (mindestens) einen konkreten Mangel rügen, will er die Abnahme wegen Mängeln verweigern. Andernfalls gilt das Werk nach Ablauf einer vom Unternehmer gesetzten Frist als abgenommen. Gegenüber einem Verbraucher muss der Unternehmer auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme jedoch in Textform hinweisen. Mit Blick auf die erhöhten formalen Anforderungen bei Verbraucherverträgen lohnt sich auch hier eine anwaltliche Beratung.
Außerdem hat der Unternehmer nun die Möglichkeit, auch nach der verweigerten Abnahme eine Zustandsfeststellung für das Bauwerk durchzuführen. Verweigert der Besteller die Mitwirkung, kann der Unternehmer die Abnahmebegehung auch alleine durchführen und so den Zustand des Bauwerks dokumentieren. Die Zustandsfeststellung hat dabei auch eine Beweislastumkehr zugunsten des Unternehmers zur Folge.

F: Was ist neu bei Kündigungen?
A: Nach wie vor kann der Besteller den Vertrag jederzeit auch ohne wichtigen Grund kündigen (freie Kündigung). Nach neuer Gesetzeslage kommt jedoch nun für beide Seiten, also sowohl für den Auftraggeber als auch für den Auftragnehmer, die besondere werkvertragliche Kündigung aus wichtigem Grund hinzu. Zudem ist nun auch die Möglichkeit der Teilkündigung gesetzlich geregelt. Im neuen Bauvertragsrecht sind Kündigungen allerdings nur noch schriftlich möglich.
Auch nach einer Kündigung müssen beide Seiten an der gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes mitwirken.

F: Was hat es mit dem neuen Anordnungsrecht auf sich?
A: Wie schon aus der VOB/B bekannt, wird nun auch im BGB das einseitige Anordnungsrecht des Bestellers gesetzlich geregelt. Das Anordnungsrecht umfasst auch hier Änderungen des geschuldeten Werkerfolges (Bausoll) sowie zusätzliche Leistungen. Anders als in der VOB/B wird allerdings nach den Regelungen im BGB die Einigung über die zusätzliche Vergütung stärker betont. So ist der Unternehmer verpflichtet, ein Angebot über die Mehrvergütung auf Basis der tatsächlich erforderlichen Kosten zu erstellen. Dabei können Zuschläge für Allgemeine Geschäftskosten (AGK), Wagnis und Gewinn mitberücksichtigt werden. Der Unternehmer kann zur Berechnung der Vergütung auf die Ansätze aus  der Urkalkulation zurückgreifen. Hinsichtlich der Höhe der tatsächlichen Kosten besteht nach der Gesetzessystematik eine Vermutungswirkung zugunsten der Urkalkulation.

F: Wie können Anordnungen und deren Vergütung durchgesetzt werden?
A: Einigen sich Unternehmer und Besteller nicht binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens über die Durchführung der Änderung und/oder die Mehrvergütung, so kann der Besteller die Änderung anordnen. Der Unternehmer muss, soweit ihm dies zumutbar ist, der Anordnung des Bestellers nachkommen. Hierzu wird den Beteiligten die gerichtliche Durchsetzung im Wege der einstweiligen Verfügungen an die Hand gegeben.
Zudem kann der Unternehmer 80 % einer angebotenen Nachtragsvergütung als Abschlagszahlung verlangen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe des Nachtrags geeinigt haben oder keine anderslautende gerichtliche Entscheidung (insbesondere im Wege der einstweiligen Verfügung) ergeht. Stellt sich später allerdings eine Überzahlung heraus, ist diese ab dem Eingang beim Werkunternehmer verschuldensunabhängig wie im Verzug zu verzinsen (im unternehmerischen Verkehr also regelmäßig mit 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz).

F: Bringt das neue Baurecht auch prozessuale Veränderungen mit sich?
A: Vor allem die Möglichkeit, schnell eine vorläufige Lösung durch einstweilige Verfügungen herbeizuführen, bietet künftig prozessual zusätzliche Möglichkeiten. Ob und wie der Markt und die Gerichte von dieser Möglichkeit Gebrauch machen werden, bleibt abzuwarten.
Außerdem  wird die Einrichtung von Baukammern und Bausenaten an den Landgerichten und Oberlandesgerichten nun verbindlich vorgegeben. Darüber hinaus können die Bundesländer eine Zuständigkeitskonzentration für Nachtragsstreitigkeiten bei ausgewählten Landgerichten beschließen.

F: Was muss ich über Kapellmann und Partner Rechtsanwälte mbB wissen?
A: Kapellmann ist bereits seit über 40 Jahren unter anderem im privaten und öffentlichen Baurecht tätig. Zu unseren Mandanten zählen mittelständische und große Unternehmen der Bauindustrie, private und öffentliche Auftraggeber, Projektentwickler, Bauträger sowie Architekten und Ingenieure. Mit rund 130 Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten ist Kapellmann die größte hochspezialisierte Kanzlei für Baurecht. Wir beraten Sie an sieben Standorten: Berlin, Brüssel, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Mönchengladbach und München.